Así es el mercado del real estate: estabilidad, rentabilidad y diversificación

El último informe de la consultora PwC muestra un optimismo moderado con respecto a este sector. De hecho, el 80% de los encuestados para este estudio espera que los ingresos se mantengan o aumenten en 2025. Y es que, según parece, son muchos los vientos de cara que impulsan al inmobiliario.

La tecnología está impulsando los centros de datos, que ocupan ahora el primer puesto en términos de inversión, desarrollo y perspectivas globales de ingresos para 2025. La industria también se ve favorecida por países como Alemania, que ha aprobado un plan de gasto público de 500.000 millones de dólares para los próximos años. Todo ello, acompañado por un escenario con tipos de interés más bajos y estables, empuja la demanda de crédito en Europa.

Y es que el real estate no solo tiene que ver con los bienes raíces de carácter residencial. Va más allá. Según los estudios de Savills, “el interés por oficinas en los distritos de negocios (CBD), hoteles, centros de datos, retail, espacios logísticos y el segmento living está en aumento” a nivel europeo.

Para el inversor, este mercado tiene puntos muy atractivos: la estabilidad, la diversificación y la protección de la cartera. Es un sector que no funciona como el resto de los mercados ni tiene la misma volatilidad. Por tanto, ofrece un mayor grado de estabilidad que permite descorrelacionar la cartera, protegiéndola de los vaivenes de los activos, como la renta fija o variable.

La mayoría de las inversiones de este tipo se centran en la construcción para la posterior venta o gestión del alquiler, y también para el mantenimiento y gestión de las diferentes infraestructuras. Por tanto, esto ofrece un flujo de efectivo estable, que a su vez protege de la inflación y reduce la volatilidad.

Aparte de todos esos puntos fuertes, también hay que considerar dentro de lo atractivo el momentum. Y es que, según publica Morningstar, empresa global de servicios financieros, “existe una enorme brecha de recursos financieros que hay que cubrir para alcanzar los objetivos de desarrollo sostenible de Naciones Unidas, los famosos ODS, que para Goldman Sachs AM alcanza ya unos 4 billones de dólares, especialmente en infraestructuras de energía, agua y transporte”.

Invertir en real estate es un universo amplio con diferentes enfoques. Para el inversor que necesite tener más liquidez en los productos, existe la opción de acudir a los REIT, ETF o fondos de inversión activos que invierten en este tipo de compañías. Aunque son menos volátiles, son inversiones más parejas a lo que es la renta variable, porque se trata de inversión en empresas cotizadas.

En este punto, cabe señalar que las acciones de infraestructuras se erigen como el mejor activo en términos de rentabilidad/riesgo dentro de los activos públicos, según la visión publicada por la multinacional de inversión BlackRock sobre el comportamiento de los diferentes activos para los próximos diez años.

Dentro de lo que es el capital privado, las formas de invertir en real estate son todavía más variadas. Y es que se puede invertir de forma directa, a través del direct lending, o a través de fondos de inversión privados de real estate. En estos casos sí que es cierto que la liquidez es menor. Esto significa que el inversor debe esperar más años para recuperar su dinero con la rentabilidad asociada.

Dicho esto, en el mismo informe de BlackRock se destacan como grandes opciones de rentabilidad esperada la inversión en renta fija privada, tanto del real estate como de las infraestructuras. Pero lo mejor de todo es que la inversión en infraestructuras privadas, a través de fondos, es un activo del que se espera que genere en torno a un 8,5% anualizado para los próximos diez años.

Los riesgos en este tipo de inversiones también existen, como en cualquier otro mercado. En este caso, eso sí, varían mucho según la tipología en la que se enfoque la inversión. En el caso de oficinas o centros logísticos, la evolución de la economía global puede influir, ya que, si hay menos consumo, las empresas se resienten y pueden cerrar locales u oficinas. 

El principal riesgo dentro del real estate es el de los impagos de alquiler. Por tanto, para el inversor es fundamental elegir bien en qué invertir, y saber qué tipo de edificios gestiona el fondo. No es lo mismo tener exposición en un fondo que gestiona autovías, redes de transporte ferroviario, aparcamientos o similares —que son más estables independientemente de la situación macroeconómica global— que invertir en residencial, donde el riesgo de impago puede aumentar mucho más.